央行9·30房貸新政發佈滿月,房貸放鬆的利好尚未完全落地,互聯網金融已向這一領域滲透。近期各家互聯網金融平臺紛紛推出房產首付貸款產品。平安好房於9月初推出互聯網金融產品好房貸,旨在為資金短缺的購房者提供首付款的貸款。搜易貸、房金所等也相繼推出首付貸產品,一時間,“零息首付貸款”、“一成首付”、“著名房地產商合作”成為熱門詞彙。新推出的首付貸產品普遍被解讀為“房地產互聯網金融時代的標誌產品”。業內認為,這一類產品的推出是互聯網金融與房地產公司推動房地產互聯網金融化的一次嘗試,但如果不註重風控,將會進一步放大房地產市場風險。
  首付貸獲購房者投資者雙向熱捧
  平安好房、搜易貸、房金所等多家互聯網金融平臺均推出了專為購買房屋首付資金不足的購房者提供貸款的互聯網金融項目。這些產品通過首付款分期、短期過橋借貸等方式,解決購房者首付款不足等問題。而購房者首付貸款的資金來源不再是傳統按揭中的銀行,而是P2P平臺上的投資者。
  根據平安好房最新統計數據顯示,“十一”長假7天,好房貸產品購房貸款類申請額達到1.1億元。產品上線兩周之後,好房貸貸款金額已突破10億。
  據媒體報道,平安好房北京分公司總經理卞京表示,在目前北京市場的好房貸申請者中,有近八成是貸款額100萬至200萬元的改善性用戶。對於這一人群來說,0息貸款是吸引他們的主要因素。以北京綠地國寶21城為例,好房貸在綠地國寶21城駐場以來,覆蓋率達到100%。而上線不到兩個月的搜狐焦點旗下的搜易貸P2P平臺,目前平均每天的平臺交易額已達500萬元左右。
  除了有購房需求的購房人能夠通過這些平臺獲得首付貸款之外,首付貸款被包裝成的超10%的高年化收益率P2P產品也吸引了P2P投資者的目光。
  購房人在通過P2P平臺的相應審查後提交首付貸款的申請,之後這一貸款項目將被包裝成為P2P標的在P2P平臺上進行公開認購,擁有資金的投資者可以通過認購的形式出藉資金,從而獲得借款收益。
  公開資料顯示,平安推出的與好房貸對應的好房寶,其歷史最高年化收益率曾高達14%。昨日記者登錄平安好房官網顯示,目前可供投標的首付貸款項目收益率普遍保持在8%、10%左右。與此同時,曾經熱銷的“寶寶”類互聯網基金產品收益率僅為4%左右,銀行理財產品平均收益率也僅為5%左右浮動。
  而搜易貸推出的首付貸,投資人通過借貸給購房者,就能夠獲得最高12%的年化收益率。數據顯示,搜易貸上線一周內共發佈了10個項目,合計成交金額383萬元。其中,達到100萬元的標的有3個,貸款方的平均年化收益率為8.3%;最小的標的融資額為2萬元,貸款方的年化收益率為11.5%。
  購房者:支付一成首付可買房?
  目前在各家互聯網金融平臺申請首付貸款主要有兩種形式,一種是有抵押貸款,一種是無抵押貸款。
  搜易貸旗下首付貸產品客服介紹,在無抵押貸款的情況下,用於支付購房首付的借款最低借款額度為1萬元,最高為房款的20%。而根據國家政策,目前購房支付的首付比例最低為三成。按照這一規定,意味著首付貸最高能夠幫助購房人解決首付三成中的兩成,也就是說,購房人僅僅需要支付一成房款便可以實現買房大計。
  而在有抵押貸款時,平安旗下好房貸客服表示,最高貸款額度為抵押物價值的七成,且不超過首付貸款的三成。
  利息方面,平安方面表示,部分合作樓盤申請首付貸款最高可享受零息優惠;而搜狐的搜易貸方面則表示在推廣期間將給出6.5%的利息,相比目前的銀行貸款利率仍相對較低。
  除了在貸款額度上有要求之外,各家首付貸產品方均有要求僅能選擇購買合作樓盤。搜狐首付貸對合作樓盤做出了一系列要求,包括要求開發商為地產500強企業或者地方龍頭開發商等。而平安好房則是限定購買樓盤,只有購買其指定樓盤並具備購房合同的置業者才有資格申請好房貸項目。
  投資者:14%高收益率來源多為補貼
  記者登錄平安好房貸官網頁面,動輒10%以上的產品年化收益率十分讓人心動。這些產品掛鉤的就是購房人的首付貸款借款需求。
  根據好房貸介紹,對於好房貸的合作樓盤,平安好房和開發商會對消費者進行貼息,幫助消費者減少借貸負擔,最高補貼到零利息。那麼,為何好房貸對應的好房寶,卻能有最高14%的年化高收益率?
  記者咨詢了平安好房貸客服,對方以沒有購房合同無法告知細節拒絕回答。
  平安方面日前表示,好房貸本身並不是P2P平臺,但是好房貸的資金來源是一些P2P公司,客戶必須在一年免息期後,一次性還本付息。平安好房網首席運營執行官莊諾此前曾表示,好房貸貸款利息分為由開發商全部貼息、開發商和客戶共擔、客戶承擔全部利息三種方式,最高可以為購房者做到零息首付貸款。為了幫助購房者輕鬆籌集首付,對一些簽約樓盤,平安好房採取貼息特惠,最多可做到有抵押貸款一年零息、無抵押貸款三年零息。
  另一家首付貸款平臺搜易貸CEO何捷曾公開表示,搜易貸目前的理財產品收益率為8%至12%。而實際上,搜易貸旗下的首付貸目前公佈的貸款利率最低為5.5%,中間也有不少差距。
  搜狐焦點總經理曾伏虎表示,“焦點首付貸”目前已經在11個城市聯合開發商推動,該產品需要開發商擔保,不同的項目操作模式不同,是一種限時讓利的行為,並不存在墊資行為。
  專家:恐放大房地產市場資金風險
  中國人民大學法學院副院長楊東表示:“按照監管要求,傳統銀行不能發放首付貸款,但就個人貸款和小微貸款來說,現在法律上沒有此類禁令。”由於互聯網金融仍沒有監管辦法出台,好房貸得以繞過某些限制,觸碰傳統商業銀行無法染指的首付貸禁區。
  “做首付貸的公司必須是那些具有良好聲譽的公司,擁有大品牌的公司。”網貸之家副總裁徐紅偉在接受記者採訪時表示。但是,在房屋貸款中,金融機構目前僅允許提供按揭貸款。一旦P2P資金介入首付貸款,形式上只是一種民間借貸,法律上沒有規定屬於非法,但未來一旦P2P被認定為金融機構,那麼陸金所進入首付款貸款業務就有可能被認定為違規。“首付貸可能出現的最大風險首先在於房產的斷供。一旦購房者無法繼續還款,就會形成壞賬,而這時,P2P平臺並沒有傳統銀行較為完善的風控能力的話,資金將難以追回。這時P2P平臺的風險將會傳導至房地產市場。”
  但徐紅偉也表示,目前中國首付貸款市場要出現美國次貸危機時的狀況還不太可能。“因為目前首付貸的市場仍然非常小。而且目前在做的平臺對於首付貸的申請者資格審核比較嚴格,出現壞賬的可能性並不大。但是一旦這一貸款形式長期處於監管之外,而其他資質和風控能力不足的P2P平臺也介入到其中,就容易將風險擴大,甚至影響整個房地產市場的資金風險。”
  點融網CEO郭宇航曾向媒體表示,在有抵押的首付貸款申請時,一般而言首付貸款的抵押優先權不如銀行。雖然首付貸款作為二次抵押在法律上仍然有效,但是一旦首付貸款的貸款人違約,P2P的貸款人對房屋殘值的估值、及時變現能力,將遠遠弱於銀行。
  禮德財富CEO洪凱彬則認為,首付分期從目前的房市來看,無疑有助於降低購房門檻,提升整個市場的交易熱情,但首付分期降低了購房人的違約成本,會讓銀行原來設計的風控防火牆失效。
  新京報記者 陳白  (原標題:一成首付買房?互聯網金融扎堆推首付貸)
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